本日（2月25日付）の日経新聞朝刊21面に東京圏１都3県への人口純増数13万5600人と23年連続で増加しここ5年で最大になったとのことです。この現象を受けて都心の不動産価格は高騰を続け、さいたま市や流山市、柏市などは年少人口の転入超過数が多いとの記事も併記されています。

バブル崩壊によってかつてはマイホームを買い替える際に売却物件が購入時よりも値下がりし譲渡損が生じるというケースが多かったのですが、ここ最近は都心の不動産価格が高騰したことにより購入時よりも値上がりして譲渡益が生じるというケースも多くなっています。

自宅の売却で譲渡益が生じた場合、「居住用財産の3000万円特別控除」により譲渡所得税を軽減若しくはゼロにすることが可能なのですが、買い替えた物件で住宅ローンを組む場合には「住宅ローン控除」を適用することはできません。どちらかひとつの選択適用になることは注意が必要です。

では、もし3000万円特別控除を選択した後に、トータルの税金軽減は住宅ローン控除の方が多いということに気付いた時に、3000万円特別控除を外して修正申告をして、新しく住宅ローン控除を適用するということは可能なのでしょうか。

これは当初の3000万円特別控除を選択した申告が適法に選択されていることから、後になって住宅ローン控除の方が得でしたとして適用替えをすることはできないと、国税庁のサイトで明記されています。

不動産の買換えなど一生のうちにそう何度もしないものではあるので、税金がどっちが特になるのかも含めて慎重に検討していただければと思います。