不動産は税制上優遇されている点が多くありますが、その中でも特に納税者にとって恩恵が大きいものに、「居住用財産3000万円控除の特例」と「住宅ローン控除」があります。

「居住用財産3000万円控除の特例」は自己がその居住していた土地建物を譲渡し、一定の要件に該当する場合には、譲渡益から最高3000万円を限度として控除できる特例があります。自分の持家を売るということは一般の人にとっては一生のうちにそうそう無いことなのでこのような優遇措置が設けられています。その主な要件は

・自己の居住用資産であること

・家屋または家屋とともにその敷地を譲渡していること

・住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡していること

・買受人が、親子や夫婦、生計を一にする親族などの特殊な関係者でないこと

・譲渡の年の前年又は前々年にこの特例を受けていないこと

などなどとなっており、3000万円もの控除枠があるのでその要件も厳しくなっています。

「住宅ローン控除」は、正式には「住宅借入金等特別控除」と言われ、住宅ローン等を利用して住宅を新築、取得または自宅を増改築し、令和3年12月31日までに居住の用に供した場合で、一定の要件に当てはまるときに、借入金残高の一定額（原則１％）を所得税の額から控除できる制度となっており、所得控除ではなく税額控除となっていることから非常に納税者にとって恩恵の多い制度となっています。その主な要件は

・合計所得金額が3000万円以下

・自己の居住用として適用年の12月31日まで継続して居住

・償還期間10年以上の借入金等

・床面積50平方メートル以上、床面積の半分以上が居住用

・建築後20年以内（耐火建築物は25年以内）

・借入金等の年末残高の限度額4000万円（認定住宅の場合は5000万円）※現行制度

などなどとなっています。

この二つの優遇策は「住宅ローン控除」の方で、「入居した年、その前年又は前々年に居住用財産3000万円控除の特例の適用を受けていないこと」が適用要件となっているため、併用不可と解説されることが多いですが、以下の場合には両方とも適用できます。

・旧自宅売却後3年ほど賃貸で生活してから新居購入すること

・新居購入後も3年ほど旧自宅を所有し続けてから売却すること

※ただし、引っ越してから3年目の年末までに売却しないと3000万円控除は適用できない

レアケースかもしれませんが、恩恵も多い両制度なので併用ということも考慮に入れても良いのではないかと思います。