不動産所得において、いわゆる5棟10室基準で「事業用規模」となるか、それ以外の「業務的規模」となるかは重要な要件です。

最近頻発している災害等の被害に所有している賃貸物件があった場合なども事業的規模と業務的規模では扱いが異なってまいります。災害等の理由により賃貸に出している不動産に損失が出た場合、「事業的規模」の場合は資産損失の必要経費は全額が対象となり他の所得と損益を通算できる「損益通算」の利用もできますが、「業務的規模」の場合はいくら資産損失が出てもその限度額は不動産所得の範囲内となることは注意が必要です。その損失の原因が災害による場合は、この不動産所得における規定とは別に雑損控除の適用をすることにより「業務的規模」の場合でも税制上の救済を受けられるのですが、例えば立替をすることによって生じた資産損失の場合、「業務的規模」の場合は損益通算が出来ないという事態になります。

例えば、木造アパートを取り壊して鉄筋コンクリート造のマンションの建て替え中である場合

賃貸料収入　120万円

必要経費　200万円（取壊しによる除却損失の金額100万円及び取壊し費用50万円含む）

この木造アパートが10室を超えていた場合、120万円－200万円＝▲80万円が他の所得と損益通算できることになりますが、この木造アパートの部屋数が8部屋だった場合は必要経費に算入できる取壊しによる除却損失100万円のうち20万円しか必要経費とならないのでマイナスは生じず他の所得と損益通算できる金額はゼロということになります。

大家として特別に不動産投資に力を入れていきたいとなった方、まずはこの「事業的規模」を満たすか満たさないかということを目標としても良いのではないかと思います。

このように不動産取得は納税者にとって知るべき規定が多くあります。

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