「減価償却費」でもう一つの大事なポイントは、取得した物件が中古資産だった場合の減価償却費の計上方法です。通常用いられる簡便法では、例えば築10年のRC造マンションを購入した時の躯体、設備それぞれの耐用年数は

躯体　47年－10年＋10年×20％＝39年

設備　15年－10年＋10年×20％＝7年

となりますので、新築の場合よりもさらに耐用年数は短くなるので目先の節税には非常に効果があります。

ここで大切なのは中古不動産を取得した初年度の確定申告において誤って耐用年数を計上してしまうと、後に正しい数値にやり直す（更正の請求）という手続きをすることが出来ないということです。

これは通達（法令解釈通達　第5節１－５－１）でも明記されており、以下のような

・税理士自身が請求人

・中古の賃貸不動産を購入

・建物の耐用年数を法定耐用年数としてしまった

・耐用年数を誤ったとして更正の請求をした

・原処分庁は更正をすべき理由がない旨の通知処分をした

という状況においても国税不服審判所の平成26年裁決において、簡便法による中古資産の耐用年数に訂正することは出来ない旨の判断が下されました。そもそも更正の請求という納税者が有利になるように確定申告をやり直すことは「課税標準等若しくは税額等の計算が国税に関する法律の規定に従っていないかったこと又は当該計算に誤りがあったこと」というのが要件なので「間違い」が無ければできないのですが、中古の耐用年数を採用していないことは「間違い」に当たらないという解釈になっています。この税理士のように自身の申告においても間違えている通りミスが多い項目で、耐用年数の選定は慎重かつ正確に行う必要があります。

不動産投資においては購入した年の確定申告が本当に大事で、区分計上と中古資産の耐用年数の経常をいい加減になってしまうと思っていた通りの税務メリットを享受することができなくなってしまうことになることは注意が必要です。

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