我々大平宏税理士事務所に最近多い相談として、海外不動産特に海外の戸建不動産を活用した節税に関するものがあります。

現行の所得税法上、海外不動産だけでなく国内の不動産でも節税を図る事は可能です。

不動産所得は、その貸付けによる賃貸収入から必要経費を控除した金額とされていますが、その必要経費が収入を上回れば損失が生じ、その損失の金額を給与所得や事業所得など他の所得金額から控除することができます。

不動産所得の必要経費には、建物や付属設備等の減価償却費も含まれますので、減価償却を多く計上出来れば、それだけ節税幅も広がるわけになります。

そこで、なぜ国内の不動産ではなく海外の不動産なのかということなのですが、日本の所得税法で日本の居住者は国内だけでなく国外で生ずるすべての所得に対して所得税が課されることとなっている「全世界所得課税」となっており、これを利用して日本国外の不動産であっても損失が生じていれば日本国内の給与所得等と相殺され、節税効果があることになります。

なぜ国内ではなく、国外かというと減価償却費の計算方法と実際の耐用年数にその秘密は隠されています。

建物の法定耐用年数は、構造別に下記の通りとなっています。

・木造又は合成樹脂造：22年

・レンガ造、石造又はブロック造：38年

・鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造：47年

中古の建物については、法定耐用年数に代えて、使用可能期間の年数を見積もる方法を採用することができますが、その年数を見積もることが難しい場合（こちらの方が多いと思いますが）は次の算式（簡便法）により計算します。

・法定耐用年数を超過した場合：法定耐用年数×20/100

・法定耐用年数の一部を経過した場合：法定耐用年数-経過年数+経過年数×20/100

法定耐用年数の全てを経過した不動産は

・木造又は合成樹脂造：4年

・レンガ造、石造又はブロック造：7年

・鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造：9年

以上のように大幅に耐用年数を短縮でき、結果として減価償却費を多く計上することができます。

そして、なぜ海外の戸建不動産かというと、国土交通省の推計によると日本の戸建は約32年で使えなくなるのに対し、アメリカやヨーロッパの戸建住宅はアメリカで約66年、イギリスで約80年となり、しかも中古住宅と新築住宅との価格差が小さい状況となっています。

このような状況なので、例えばアメリカで築30年の物件を購入した場合、その後36年も使えるにも関わらず、減価償却は木造や合成樹脂造であればたった4年で減価償却を使い切れる形で大幅に節税をすることができます。

しかし、この節税方法にはいくつかのリスクがあり、両手離しでおススメはできません。

詳しくは明日こちらで書きます。