このところ不動産賃貸業にサブリースという契約形態が定着しつつあり、これに絡む税務の問題も複雑化しつつあります。

本来、民法612条では賃借権の譲渡及び転貸については制限があり、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡し又は賃借物を転貸することが出来ず、賃借人がこれに反して賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は契約を解除することができるとされているのですが、貸主の承諾があれば、第三者への転貸は可能となります。この仕組みを不動産賃貸業に利用したのがサブリースです。サブリースは賃貸不動産の所有者と不動産管理業者との間の転貸借を目的とした原賃貸借契約と、不動産管理業者と借主との転貸借契約を合わせたシステムをいいます。

税務上、取り扱いに注意すべき点はいくつかありますが、消費税の取り扱いは非常に大事です。消費税法において、住宅の貸付け（一時的な貸付けを除く）は非課税とされています。問題はこの非課税規定が、賃借人が自ら住宅として使用する場合に限られるのか、あるいは賃借人は自ら使用しないが他の者に住宅として転貸する場合の当該賃借人に対する貸付けも含まれるのかが、消費税法の条文だけでは分からないということになります。

この点について消費税法基本通達6－13－7において、「住宅用の建物を賃貸する場合において、賃借人が自ら使用しない場合であっても、当該賃貸借に係る契約において、賃借人が住宅として転貸することが契約書その他において明らかな場合には、当該住宅用の建物の貸付けは、住宅の貸付けに含まれる。」と定められていますので、サブリースを利用した場合でも消費税については非課税取引に該当することとされています。